競売の落札率とその示すもの

大阪の不動産競売において、7月8日までの1週間の落札率は58％を記録し、前月の71％から低下した。中心部の複数区では、活発な入札が行われたにもかかわらず落札に至らず、流れた物件も相次いだ。

この落札率の低下は、世界的な債務問題や地域のサプライチェーンへの影響が関西圏の家計を圧迫するなか生じており、初めて不動産を購入する買い手や小規模投資家が短期間での融資確保に苦労していることが背景にある。競売の結果は相対取引の動向を先取りすることが多い。競売では、変動なく何週間も据え置かれることもある販売希望価格ではなく、買い手がその場で実際に支払う意思のある価格が明らかになるためだ。

7月7日に中央区の大阪市役所別館で行われた競売では、御堂筋沿いのマンション2室が複数回の入札を経てもなお最低売却価格に届かず、注目を集めた。一方、難波・千日前エリアの3戸一棟の物件は、4人の入札参加者が集まり1億1200万円で落札されたものの、この価格は同種物件の6月の中央値を6％下回った。

地域市場のシグナル

大阪府不動産取引協議会によると、先週、北区と天王寺区で競売にかけられた住宅用物件24件のうち、買い手が見つかったのは14件だった。大阪駅から400メートル以内の物件には引き続き強い関心が集まった一方、阿倍野ハルカス周辺など南部エリアの物件では流れるケースが目立った。天王寺の62平方メートルのマンション1室は4150万円で落札され、第2四半期の同地区の平均成約価格と同水準だったが、この価格に達するまでに必要だった入札はわずか2回にとどまった。

協議会が2019年から蓄積してきたデータによると、この水準の落札率は歴史的に、その後の相対取引における成長鈍化の前兆となっている。昨年同時期の落札率は64％で、その後の四半期に相対取引の件数が9％減少した。

売り手・買い手へのアドバイス

不動産業者は、同じ中央区の会場で7月15日に開催される競売の公開カタログを確認するよう勧めている。梅田スカイビル近くの低層マンション2室を含む19件が出品される予定だ。今月は、直近の類似物件の成約価格から5％以内に最低売却価格を設定した売り手ほど、高い落札率を達成している。競売契約は30日以内の決済が義務付けられており、取り消しには違約金が発生するため、入札参加登録の前に融資の事前承認を取得しておくことが求められる。